Rénover une propriété équestre avec des conseils d’experts pour réussir

L’achat d’un projet peut être une façon enrichissante d’apposer votre propre empreinte sur un cheval tout en économisant un peu d’argent – ​​mais peut-on en dire autant de la rénovation d’une propriété équestre ?

Prendre en charge une maison qui a besoin d’être restaurée ou modernisée n’est pas pour les timides et nécessite une mûre réflexion. Cependant, avec des propriétés rurales toujours très demandées, le fait de rechercher des maisons qui ont besoin d’un peu d’entretien peut augmenter vos options. Mais dans quelle mesure est-ce trop de travail et peut-on économiser de l’argent ?

Rénover une propriété équestre : ce qu’il faut savoir avant d’acheter

Le directeur général et évaluateur principal de Fox Grant, William Grant, affirme qu’il existe une marge de négociation sur les propriétés qui nécessitent des travaux.

« Lors de l’évaluation d’une propriété, nous imposons un montant sur le terrain, puis un montant sur la maison », explique-t-il.

« S’il est dans un état déplorable, nous pourrions alors réduire ce montant de 10 à 20 %, voire plus. En effet, quelqu’un ne paiera pas le prix fort s’il doit dépenser beaucoup d’argent pour le ranger », dit-il.

« Si vous visitez une propriété qui a besoin d’être rénovée, cela vaut la peine d’emmener un constructeur avec vous, vous y entrez donc les yeux ouverts sur ce que les choses pourraient coûter. Le prix des matériaux tels que les panneaux contreplaqués et l’isolation a explosé depuis Covid, vous devez donc faire attention à ce que vous entreprenez. « 

Il suggère également de réfléchir à la planification avant votre achat.

« Je recommanderais également toujours de faire une pré-demande de planification auprès des autorités locales pour vérifier ce qui peut être remplacé, ou si vous pouvez reconstruire la maison, etc. – et elles sont obligées de répondre dans un délai de huit semaines.

« De manière générale, s’il y a eu un permis de construire pour, par exemple, une grange qui est périmé, vous pouvez être raisonnablement sûr de le récupérer. »

Des défis cachés

La propriétaire du cheval, Julie Hulland, estime qu’elle a dépensé environ 70 000 £ – presque le double de ce qu’elle avait prévu – pour la rénovation de sa propriété de trois acres dans le nord du Devon.

« Nous n’avons pas nécessairement cherché un projet, mais c’était le seul moyen d’obtenir ce que nous voulions dans les limites de notre budget », dit-elle.

« La première priorité était de trier les écuries ; j’ai une grosse jument de 16,2 pouces et un hongre de 17,2 pouces, et les écuries ne mesuraient que 11 x 11 pieds, nous les avons donc rallongées vers l’arrière, ce qui nous a probablement donné quatre pieds supplémentaires. »

La maison nécessitait également une attention particulière.

« Nous savions qu’il y avait certaines choses que nous devions faire dans la maison. Par exemple, nous voulions surélever le plafond de la cuisine parce qu’il était très bas », explique-t-elle.

« Cependant, une fois que nous avons commencé les travaux à l’intérieur, nous avons réalisé qu’il y avait beaucoup plus de choses à réparer. Nous avons trouvé des solives pourries sous le plancher, des planches pourries et la salle de douche était dans un assez mauvais état. « 

Julie a appris des leçons vitales au cours du processus.

 » J’ai appris à quel point il est important de faire des recherches. Nous avons fait faire une enquête sur la propriété, mais avec le recul, comme nous n’avions pas besoin d’hypothèque, nous n’avons probablement pas obtenu la meilleure des enquêtes.

« Je recommanderais de connaître la communauté équestre et d’obtenir des recommandations sur la population locale pour effectuer le travail. »

« Une budgétisation efficace est essentielle »

William Dalrymple, associé principal des géomètres ruraux Davidson & Robertson, affirme que généralement, si un acheteur dispose d’un bon budget, il n’y a « pas grand-chose qui ne puisse être réglé » en ce qui concerne les améliorations et les réparations.

« Une budgétisation efficace est essentielle pour garantir que les coûts post-achat ne surprennent pas l’acheteur si des travaux importants sont nécessaires », dit-il.

« Si une propriété présente de l’humidité ou un affaissement, il est probable que les coûts de réparation seront assez élevés. De plus, les toits doivent généralement être examinés de près, tout comme les systèmes de chauffage central et les fenêtres. »

Ne sous-estimez jamais le pouvoir de l’emplacement pour étirer ou réduire un budget.

« Les projets en Écosse ont tendance à être mieux adaptés à un budget plus serré, car le coût de base d’achat de la propriété est généralement inférieur à celui du sud de l’Angleterre », poursuit M. Dalrymple.

Les emplacements éloignés affectent considérablement le budget. Crédit : Getty Images

« La même théorie peut être appliquée au Pays de Galles et au nord de l’Angleterre, mais il est toujours judicieux de prendre en compte le coût d’acheminement des matériaux vers les lieux et les artisans décents. »

L’examen de propriétés non équestres peut également ouvrir la recherche, comme ce fut le cas pour la cavalière Alex Kilcoyne lorsqu’elle a acheté un chalet avec deux acres et demi de terrain qui faisait autrefois partie d’un domaine dans le Cheshire.

« La maison était autrefois une petite maison d’abattoir et avait déjà été agrandie et rénovée au fil des ans, mais il y avait beaucoup de choses qui n’avaient pas été particulièrement bien faites », dit-elle.

«Nous y sommes entrés en sachant qu’il allait avoir besoin d’une rénovation complète et avons négocié environ 30 000 £ de réduction sur le prix d’achat, puis nous sommes partis dans tout ce voyage de compréhension des anciennes propriétés.

« Au début, nous avons cherché à l’étendre, mais cela allait coûter environ 30 à 40 000 £ pour un faible encombrement, nous avons donc reconfiguré la disposition pour qu’elle fonctionne mieux. »

Alex a ensuite construit un manège et une nouvelle allée, pour un coût d’environ 50 000 £.

« Nous avons parlé à notre conseiller financier et nous avons pensé que cela ajouterait de la valeur à la propriété », explique Alex.

« On nous a proposé entre 40 et 60 000 £ pour le trajet. Cependant, j’ai parlé aux gars de l’arène et ils avaient tout l’équipement sur place et ont pu le faire pour 10 000 £. Cela vaut toujours la peine de découvrir ce que les entrepreneurs peuvent faire d’autre lorsqu’ils sont sur place. « 

Des accrocs patrimoniaux

Les propriétés plus anciennes peuvent avoir beaucoup de charme, mais il est essentiel de déterminer s’il s’agit d’un bâtiment classé – ceux qui présentent un intérêt architectural ou historique particulier – car ils bénéficient d’une protection juridique sur les travaux qui peuvent être effectués.

« Une proportion importante des maisons équestres, en particulier celles qui ont du caractère et des terrains, sont des biens d’époque ou patrimoniaux », explique Jonathan Handford, directeur général de Fine & Country.

« Bien qu’ils puissent être incroyablement attrayants, ils s’accompagnent également d’un ensemble spécifique d’obligations que les acheteurs doivent bien comprendre avant de continuer. »

Contrairement aux propriétés classiques, les bâtiments classés sont soumis à des contrôles stricts.

« Les réparations ou les mises à niveau doivent souvent être effectuées à l’aide de matériaux et de méthodes traditionnels et nécessitent dans de nombreux cas un consentement.

« Cela peut augmenter considérablement le coût et la complexité des travaux. Il ne s’agit pas simplement de « rénover et ajouter de la valeur ». Il existe des contraintes juridiques et pratiques qui peuvent limiter ce qui peut être fait et à quelle vitesse. »

Jonathan ajoute que les contraintes liées aux bâtiments classés peuvent limiter l’ajout de valeur future à la propriété.

« Si vous êtes limité dans ce que vous pouvez modifier, étendre ou moderniser – ou si le coût des travaux conformes est disproportionnellement élevé – la capacité de débloquer de la valeur supplémentaire est réduite.

« Les acheteurs doivent donc être clairs sur ce qui est réalisable et ce qui ne l’est pas avant de compter sur des gains de valeur futurs », dit-il.

Regardez la configuration du terrain

Ce n’est pas toujours la maison qui a besoin d’être rénovée. Même s’il est possible de négocier des terres négligées, William Grant prévient que les acheteurs auront besoin de temps et de patience pour redonner au terrain son aspect optimal.

«Là où les terres n’ont pas été bien gérées et sont en mauvais état, il ne s’agit pas simplement d’y aller, de les tondre et de les pulvériser», explique-t-il, ajoutant qu’il vaut toujours la peine d’être accompagné d’un agriculteur ou d’un entrepreneur compétent pour les voir et les conseiller.

La préparation d’un terrain pour le pâturage des chevaux peut nécessiter beaucoup de temps et d’argent. Crédit : Getty Images

« Une terre peut prendre deux ou trois ans pour la remettre en bonne santé. Vous devrez peut-être investir entre 1 500 et 2 000 £ par acre pour la drainer correctement. « 

Lorsqu’il s’agit de votre refuge équestre de rêve, regarder au-delà de ce qui se trouve devant vous peut rapporter des dividendes.

« Tout le monde n’a pas de vision, mais si vous trouvez quelqu’un avec de bonnes idées et la capacité de visualiser, vous pouvez vraiment transformer les horreurs en diamants », explique William.